Kira davalarında 5 yıl hesabına ilişkin kritik karar

Ev sahipleri ile kiracıları ilgilendiren kira bedeli uyuşmazlığında Yargıtay’dan dikkat çeken bir karar çıktı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinin daha sonraki bir tarihte yenilenmesinin, her durumda kira ilişkisinin başlangıcını değiştirmeyeceğine işaret etti.

Karar, özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde, yeni sözleşme imzalanmasının 5 yıllık sürenin hesabına etkisi açısından önem taşıyor.

┌─────────────────────────────┐
Kira sözleşmesi yenilenmiş olsa bile, kira ilişkisinin başlangıç tarihi daha eskiyse ve mevcut kira bedelinin emsal ve rayiçlerin altında kaldığı belirlenirse, şartları oluştuğunda kira bedelinin yeniden belirlenmesi gündeme gelebilecek.
└─────────────────────────────┘

Dava İstanbul’daki iş yeri kirası için açıldı

Karara konu olay İstanbul’da bulunan bir iş yeriyle ilgili. Mülk sahibi, taşınmazın 2005 yılından beri aynı kiracı tarafından kullanıldığını belirtti.

2021 yılında aylık 22 bin lira kira ödendiğini belirten mülk sahibi, bu bedelin aynı bölgedeki emsal taşınmazların kira değerlerinin altında kaldığını savundu.

Bunun üzerine kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi talebiyle kira tespit davası açıldı.

İlk mahkeme 5 yılın dolmadığı gerekçesiyle farklı karar verdi

Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son yazılı kira sözleşmesinin 2018 yılında yapıldığını dikkate aldı.

Mahkeme, dava tarihi itibarıyla 2018 tarihli sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin hak ve nesafet esaslarına göre yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi.

Buna göre sözleşmede yer alan kira artış hükmünün uygulanması gerektiği değerlendirildi.

Mülk sahibinin istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi.

┌─────────────────────────────┐
2005: Kira ilişkisinin başladığı yıl
2018: Son yazılı kira sözleşmesinin yapıldığı yıl
22 bin TL: Dava dönemindeki aylık kira
39 bin TL: Mülk sahibinin talep ettiği kira bedeli
└─────────────────────────────┘

Yargıtay yerel mahkemenin kararını bozdu

Dosyanın temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka uygun bulmadı ve kararı bozdu.

Daire, kira ilişkisinin 2005 yılında başlamış olmasına dikkat çekerek 2018 yılında imzalanan sözleşmenin kira ilişkisini yeniden başlatan yeni bir sözleşme niteliğinde olup olmadığının araştırılması gerektiğini belirtti.

Yargıtay ayrıca 2018 yılında belirlenen kira bedelinin o dönemdeki emsal ve rayiç kira değerlerini yansıtıp yansıtmadığının da incelenmesi gerektiğine hükmetti.

Yeni sözleşme imzalanması tek başına yeterli görülmedi

Kararın en dikkat çekici bölümlerinden biri, 2018 yılında imzalanan sözleşmenin kira ilişkisinin başlangıcını değiştirip değiştirmediğinin araştırılması oldu.

Yargıtay, sözleşmenin yalnızca mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlenmiş olabileceğine dikkat çekti.

Bu nedenle mahkemenin yalnızca sözleşme tarihini esas alarak 5 yıllık süre değerlendirmesi yapmasını yeterli bulmadı.

┌─────────────────────────────┐
YARGITAY NEYİ İSTEDİ?

• Kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihi araştırılacak.
• 2018 tarihli sözleşmenin niteliği belirlenecek.
• O tarihteki kira bedelinin rayiçlere uygun olup olmadığı incelenecek.
• Gerekirse bilirkişiden ek rapor alınacak.
• Rayiçlere uygunluk durumuna göre kira bedelinin nasıl belirleneceği değerlendirilecek.
└─────────────────────────────┘

Emsal kira bedelleri de incelemeye alınacak

Yargıtay kararında, kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca sözleşmede yazan rakamın dikkate alınamayacağına işaret edildi.

Taşınmazın özellikleri, bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri ve rayiç değerler de değerlendirmeye alınacak.

Eğer yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayiçlere uygun olduğu tespit edilirse, sözleşmedeki artış hükümleri üzerinden hesaplama yapılabilecek.

Ancak bedelin rayiçlerin altında kaldığı belirlenirse, şartları oluştuğu takdirde kira bedelinin hak ve nesafet esaslarına göre yeniden belirlenmesi gündeme gelecek.

Ev sahibi açısından ne anlama geliyor?

Karar, uzun süredir aynı kiracıyla devam eden ve kira bedeli bölgedeki güncel değerlerin oldukça altında kalan taşınmazlar açısından önem taşıyor.

Ancak karar, her ev sahibinin 5 yıl dolmadan istediği kira bedelini artırabileceği anlamına gelmiyor.

Somut olayda kira ilişkisinin başlangıcı, sözleşmenin niteliği ve mevcut kira bedelinin emsal değerlere göre durumu birlikte değerlendirilecek.

Kiracı açısından ne anlama geliyor?

Kiracılar açısından da yeni bir sözleşme imzalanmasının her durumda kira ilişkisinin sıfırdan başladığı anlamına gelmediği görülüyor.

Bunun yanında kira bedelinin belirlenmesinde taşınmazın özellikleri ve emsal kira değerleri dikkate alınacak. Dolayısıyla yalnızca yeni bir sözleşmenin bulunması, uyuşmazlığın sonucunu tek başına belirlemeyecek.

┌─────────────────────────────┐
Bu karar, “5 yıl dolmadan tüm kira bedelleri mahkeme yoluyla artırılabilir” şeklinde yorumlanmamalı.

Yargıtay’ın değerlendirmesi, somut olayda kira ilişkisinin başlangıcı ile yenilenen sözleşmenin niteliğinin ve kira bedelinin rayiçlere uygunluğunun birlikte araştırılması gerektiğine dayanıyor.
└─────────────────────────────┘

Mahkemeye yeniden inceleme yolu açıldı

Yargıtay’ın bozma kararının ardından dosyanın yeniden değerlendirilmesi gerekiyor. İlk derece mahkemesi, Yargıtay’ın belirttiği hususlar doğrultusunda kira ilişkisinin başlangıcını ve sözleşmenin niteliğini inceleyecek.

Ayrıca 2018 yılında belirlenen kira bedelinin o tarihteki rayiçlere uygun olup olmadığı da bilirkişi incelemesiyle değerlendirilebilecek.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kararı, kira sözleşmesinin yenilenmiş olmasının tek başına 5 yıllık sürenin yeniden başlaması sonucunu doğurmayabileceğini ortaya koydu.

Kira ilişkisinin ne zaman başladığı, sonraki sözleşmenin neden ve hangi koşullarda imzalandığı ve kira bedelinin emsal değerlerle uyumlu olup olmadığı, bundan sonraki değerlendirmede belirleyici olacak.